NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL 101/2026

Assunto: Hierarquia das Normas e Regras Condominiais – Limites da Soberania Assemblear

De: Condômino unidade 101 (Notificante)

Para: Síndico e Conselheiros das unidades 102 e 201 (Notificados)

CC: Todos os condôminos, Administradora Precisão.

Referência: Deliberações e Declarações na Assembleia Geral Extraordinária (AGE) de 09/09/2026

Fatos e Dados

Na Assembleia Geral Extraordinária (AGE) realizada em 09/09/2026, reiterou-se a afirmação de que “a assembleia é soberana”. Cumpre esclarecer que tal entendimento, quando dissociado dos limites legais e estatutários, representa evidente equívoco conceitual. Se decorrente de interpretação errônea, enseja a devida correção normativa; se utilizado com o intuito de afastar a incidência de normas superiores, compromete a higidez dos atos praticados e a boa-fé que deve reger a administração condominial.

Fundamentação Jurídica

A pirâmide ilustra a hierarquia jurídica condominial, na qual o Código Civil atua como norma soberana na base, seguido pela Convenção Condominial e pelo Regimento Interno, culminando nos órgãos deliberativos representados pelas assembleias ordinárias (AGO) e extraordinárias (AGE) no topo.

• Código Civil (CC): Base legal suprema (destaque para os artigos 1313 a 1356). Todas as regras internas do condomínio devem obrigatoriamente estar em conformidade com a legislação federal.
• Convenção do Condomínio: Estatuto fundamental do condomínio. Define a constituição, regras essenciais de convivência, direitos, deveres, divisão e rateio de despesas, eleição do síndico e penalidades.
• Regimento Interno: Regulamenta a operacionalização prática da Convenção, estabelecendo o funcionamento cotidiano do condomínio e ordenando os procedimentos assembleares (AGO e AGE).
• Assembleia Geral Ordinária (AGO): Reunião de caráter obrigatório destinada à prestação de contas, aprovação da previsão orçamentária e eleição do síndico e conselho fiscal, prezando pela transparência da gestão.
• Assembleia Geral Extraordinária (AGE): Órgão deliberativo destinado a tratar de assuntos específicos e urgentes. Suas decisões vinculam os condôminos, contudo permanecem estritamente subordinadas às disposições do Código Civil, da Convenção, do Regimento Interno e às deliberações da AGO.

O ESCOPO REAL DA SOBERANIAÓrgão Deliberativo Máximo: A Assembleia Geral possui autoridade soberana para decidir sobre a administração do condomínio, aprovação de contas, previsão orçamentária, eleição de síndico/conselho e deliberações do cotidiano.Subordinação Hierárquica: A soberania da assembleia não é absoluta. Toda decisão tomada em reunião encontra-se estritamente subordinada ao Código Civil (arts. 1.313 a 1.356), às demais normas legais aplicáveis e à Convenção do Condomínio.

LIMITES LEGAIS E NULIDADE DE DECISÕESVedações a Ilegalidades: A assembleia não pode deliberar contra previsões expressas em lei ou alterar regras da Convenção sem atingir o quórum qualificado exigido por lei.Nulidade de Pleno Direito: Decisões que violem a legislação ou a Convenção são nulas de pleno direito e passíveis de anulação judicial, mesmo que aprovadas por maioria expressa ou unanimidade.

CONCLUSÃO SOBRE SOBERANIA DA ASSEMBLÉIA

A soberania assemblear é relativa e delimitada: vigora plenamente dentro dos limites traçados pela legislação e pelas normas internas, porém jamais acima delas. A inobservância desta hierarquia enseja graves consequências jurídicas, tais como a nulidade de pleno direito de deliberações conflitantes com normas superiores e a consequente passibilidade de anulação judicial. O estrito respeito à ordem normativa é indispensável para assegurar a estabilidade da gestão e resguardar os direitos individuais dos condôminos.

Impactos e Consequências do Desconhecimento da Hierarquia Normativa

Problemas para o Condomínio e Condôminos

• Nulidade de Pleno Direito das Decisões: Decisões tomadas em assembleia (AGO/AGE) que violem o Código Civil ou a Convenção do Condomínio são nulas de pleno direito.
• Insegurança Jurídica e Anulação Judicial: As deliberações ilegais sujeitam a administração condominial a litígios e à anulação por vias judiciais.
• Violação de Direitos Individuais: A falsa premissa de soberania absoluta da assembleia desrespeita os direitos individuais assegurados por lei aos condôminos.
• Indução a Erro: Disseminar a premissa equivocada de que a assembleia estaria acima da lei induz os demais moradores a erro, podendo caracterizar conduta abusiva por parte dos gestores.

Agravantes para a Gestão (Síndico, Subsíndico e Conselheiros)

• Responsabilidade Civil e Administrativa Ampliada: No exercício de suas atribuições, o síndico, o subsíndico e os conselheiros estão sujeitos a padrões rigorosos de responsabilidade civil e administrativa.
• Caracterização de Má-Fé: Caso a inobservância das normas legais ocorra de maneira intencional ou com o fito de iludir a massa condominial, o ato transcende o mero equívoco interpretativo para se configurar como conduta de má-fé.

Sanções e Responsabilização Pessoal: A inobservância da hierarquia normativa expõe os membros da gestão a severas consequências legais, incluindo eventuais ações de responsabilização e reparação.

Três Providências Recomendadas, Prazos e Considerações Finais

• Comunicação Oficial e Transparência:
  • Ação: Emitir nota explicativa aos condôminos esclarecendo a hierarquia das normas e retificando os equívocos conceituais expressos na AGE de 09/09/2026.
  • Prazo: Até 5 (cinco) dias úteis.

• Convocação de Assembleia Retificadora:
  • Ação: Convocar nova AGE com pauta específica para anular deliberações conflitantes com o Código Civil e a Convenção, ratificando unicamente os pontos legítimos.
  • Prazo: Até 30 (trinta) dias corridos.

• Alinhamento e Capacitação da Gestão:
  • Ação: Promover alinhamento operacional entre Síndico, Subsíndico e Conselheiros sobre os limites do Código Civil e responsabilidade civil da administração.
  • Prazo: Implantação imediata e contínua.

CONCLUSÕES E OBSERVAÇÕES FINAIS A unidade 101 reitera sua permanente disposição para o diálogo respeitoso, construtivo e pautado pela transparência, legalidade e isonomia entre todos os condôminos. Ressalta-se a existência de demandas graves e urgentes no condomínio (vide Iceberg Condominial), as quais exigem atenção imediata. Repudia-se formalmente qualquer prática desprovida de transparência, tratamento privilegiado a grupos específicos ou comportamento antissocial. No entanto, registra-se formalmente a preocupação com o reiterado descumprimento das balizas legais e regimentais, situação que gera insegurança jurídica e desgastes desnecessários à comunidade condominial.A busca pela regularidade dos atos administrativos é medida indispensável para conter a instabilidade na gestão e assegurar o respeito aos direitos de todos os condôminos.Deste modo, espera-se que os apontamentos contidos nesta notificação sejam devidamente acolhidos e sanados na esfera administrativa.  Caso persista a inobservância das normas legais e o excesso no exercício das funções gestoras, adotar-se-ão as medidas jurídicas cabíveis perante as instâncias competentes para a ressalva de direitos e a restauração da legalidade.

Atenciosamente,

João Paulo Iunes.

Unidade 101

Condomínio Dom Alexandre