Notificação  … Regularização do uso de Área Comum do Prisma 1 – Condomínio Dom Alexandre.

Prezado Síndico do Condomínio Dom Alexandre.

Na pessoa do Sr. Vinícius.

A presente Notificação pretende dar ciência a V.Sa das graves infrações cometidas pela Unidade 401 e requisitar providências imediatas em vista dos danos já cometidos que serão enunciados.

Cumpre esclarecer que, em vista da qualidade do Cargo de Síndico Profissional e do manifesto dever de cuidar e zelar pelos interesses do Condomínio Dom Alexandre, e respeitando o artigo 1348 do código civil, tudo aqui por mim relatado deve ser averiguado e, uma vez verificada a veracidade das informações tomar providências  e preservar o Condomínio de responsabilidades, já que infringem o código civil e geram danos individuais e coletivos.

Para evidenciar isso, apontamos vários artigos do código civil que estão estão sendo violados para tirar qualquer subjetividade da anãlise no campo jurídico, civil, administrativo e financeiro, (sem falar no âmbito criminal), que já ocorre dentro do condomínio.

Este fato aqui notificado, infelizmengte, faz parte de uma teia de outros ilícitos que notificaremos na sequência.

Cabe frisar que, embora a maiorias da irregularidades tenham sido cometidas sobre a égide de outras administrações, 2024 e 2025, me incumbo de formalmente lhe participar do ocorrido já que todas as questões ora relatadas estão pendentes de regularização que dependem de sua  avaliação e ação para conformidade de soluções de direito e interesse do Condomínio.

Nesta notificação ora encaminhada por nós, trata-se de questão relacionada a unidade 401,  representada por uma procuradora de nome Zilda. Desde sua chegada no prédio, na  qualidade de representante da proprietária, vem  praticando  uma série de irregularidades em obras nessa unidade. Em vista de suas manifestas atitudes arbitrárias, que ferem frontalmente o  Código Civil e outras legislações em anexo indicadas, peço que seja feita a averiguação necessária para o caso.

As obras referidas causam grandes impactos  ao condomínio Materiais e Morais.

Ela evidencia vários ilícitos, e riscos e despeitos ao código civil, desrespeito a conveção e juriisprudência de regimentação interna de condomínios, que infelizmente não existe no condomínio.

Em especial, acredito que qualquer síndico profissional por dever de ofício saiba da necessidade de regulamentação rigoroza de conformidade para prismas de ventilação, uma das áreas de maior criticidade de engenharia e operação condominial, que não permite “puxadinhos” (arriscados e anti estéticos e despadronizados e não conformizados com o todo) , tal como neste caso aqui notificado – caso jardineira.

É importamnte observar que o condômino responde civilmente por eventuais quedas e danos causados, podendo ser multado, obrigado a desfazer a obra e arcar com custos de reparos estruturais e isso se aplica também à qualquer síndico (seja condômino ou profissional) e condomínio. Todos são afetados. Um problema ou irregularidade na minha unidade afeta a todos e vice versa.

Sobretudo em minha unidade, houve risco maior, já que  moramos no primeiro andar na Unidade 101 no prisma  onde as obras em sua maioria ocorreram, por esse motivo, potencialmente sujeito  aos resultados de um acidente de dimensões catastróficas, mas só imprecionantemente percebidas e notifocadas pela uniddae 101, e ninguém mais.

Fatos e Dados sobre o artifício retrátil Zetaflex na Unidade 101.

Segue então os esclarecimentos sobre o ocorrido em minha Unidade 101, e as necessidades motivadas por questões relacionadas  para a instalação da Telha Retrátil.

1. O Zetaflex retrátil de alumínio leve e flexível foi colocado há mais  de 36 anos.
2. Veio substituir uma estrutura fixa que existia na unidade 101 (tal como existe na unidade 102).
3. A parede em frente ao prisma 01 não faz parte da planta inicial do condomínio, foi resultado da obra de construção do Country (apart hotel vizinho),  as áreas de serviço das unidades 101 e 102 são originariamente abertas.
4. Pelo fato da obra fechar o prisma 01, 1) alterou a fachada, 2) fechou a estrutura de circulação de ar do prisma 01, 3) foi custeada pelo Country Club, pela ciência da necessidade de recurso adicional para substituir telhado, manter segurança, e circulação de ar do prisma.
5. A obra foi aprovada pela sindicância há época e  cerca de 10 anos atrás foi instalada rede de nylon, como artefato adicional para de ocorrências também aprovada em condomínio para  proteção de quedas de objetos de andares superiores que acontecem eventualmente até hoje e neste particular, nos protegeu contra vários episódios de “chuva de pedras”, principalmente nos momentos de instalação e retirada da jardineira do 401.

 Fatos e Dados sobre Obra Jardineira.

Resumo ... 1) instalação em maio de 2024, 2) retirada em março de 2025, 3) sem aviso prévio, 4) obra em área comum, 5) prisma de ventilação, 6) allteração de estrutura de engenharia, 7) alteração de área de circulação, 8) NÃO conformidade com norma ABNT 16280, 9) sem aprovação condominial, 10) sem assembleia, 11) 9 meses de ilícito, 12) alto risco potencial (risco não calculado) que aumenta a incerteza e a percepção de risco.

1. A unidade 401 instalou uma   Jardineira com peso calculado de 800 kg quando molhada (com água de chuva), no prisma 01 do condomínio em junho de 2024.
2. A obra de utilidade individual ocorreu sem qualquer autorização, infringindo as normas legais, de regulamento interno e condominiais regulamentadas pelo códico civil brasileiro – no prisma de ventilação.  A unidade 401situa-se no último andar do prédio.
3. A obra de 800 kg quando molhada, dessa magnitude, ocorreu sobre a área de serviço da unidade 101 sem que fosse feito ou apresentado qualquer protocolo – projeto e avaliação da prefeitura, teste de carga, conformidade com a norma ABNT 16.280, apreciação do condomínio e aprovação em assembleia.  
4. Cabe esclarecer que a irregularidade foi imediatamente reclamada formalmente em 27 junho de 2024, ao síndico profissional, Sr. Ricardo e realizada reunião com o engenheiro responsável pela obra específica, Sr. João, na unidade 101, onde foram apresentados rascunhos de plantas de projeto em relação e foco jardineira. 
5. Adicionalmente a unidade 101 só conseguiu realizar  reunião com a procuradora do 401, na unidade 101, 3 meses depois em outubro de 2024 e nesse ínterim nunca fomos “procurados” pela procuradora.
6. A jardineira instalada se  prolongou por 8 meses  , sem qualquer  cálculo de risco e teste de carga o que basicamente gerou um sentimento de que diariamente  ‘’uma ‘bomba relógio‘ estava sobre as nossas cabeças! 
7. A percepção de alto risco foi notificada para condomínio, conselho e síndico, não em tom de acusação, mas sim de reclamação e regulamentação e ajuda para que a lei e normas aplicáveis fossem cumpridas.
8. Entre a notificação e a retirada da jardineira passaram-se de   8 a 9 meses, sem que a procuradora ou o síndico se posicionasse sobre o caso.
9. O tempo transcorrido da irregularidade, somado a demora na retirada da jardineira gerou para nós um sentimento de impunidade e imensa indignação.
10. O síndico profissional Sr. Ricardo apesar dos inúmeros apelos e notificações formais nada fez, se esquivando do seu dever, artigo 1348 (deveres do síndico) com sua inércia estranhamente intencional, que em virtude deste e outros ilícitos em relação ao artigo 1338, pediu as contas e saiu do condomínio.
11. Essa inércia foi também identificada no conselho fiscal formada pelas unidades 102 … 201 … 402 e 101. 
12. Na época a unidade 101, também participava do conselho, que não se reunia para discussão de temas importantes, sob a solicitação da unidade 101, no período de gestão 2023 a 2025.
13. Mesmo indignados, a uniddae 101 suportaou até março de 2025 para que finalmente fosse feita a retirada da jardineira … cumpre observar que neste período de férias escolares, natal, carnaval, os cinco netos estavam sempre na nossa casa.
14. Após todo o imbróglio narrado anteriormente do “projeto jardineira no prisma 01” e diante também a outras ” transgressões adormecidas” , listadadas na sequência, recebemos uma Notificação Extrajudicial da unidade 401, sem aviso prévio, sem conversa, sem formalização, sem consulta e interação com síndico e com acusações infundadas e de cunho revanchista, sobre o Zetaflex retrátil de alumínio, que temos em nossa unidade há quase 40 anos.
15. A Notificação recebida não só se ateve acusar “obra irregular”, teve um “cunho ameaçador e revanchista”, “descontextualizado”, evidencia a falácia conhecida que aplica regras simplistas adotadas por alguns de forma subjetiva e que não querem observar as normas estabelecidas ou código civil praticando a tática “a melhor defesa é o ataque”. Ver notificação.
16. Esse histórico de fatos e dados pode ser facilmente avaliado no whatsapp do condomínio, notificações formais encaminhadas SEMPRE para o síndico,  com cópia para conselho fiscal e condôminos envolvidos.

(     Ver Informações Adicionais do Projeto 401 no prisma de ventilação da Coluna 01.  

1. Notificação para Retirada de jardineira  (27 de junho de 2024).  
2. Notas de Reunião 101 e 401 … abordagem e acerto para a condução da solução do problema.
3. Notas de Reunião unidade 101, arquiteto e síndico … (outubro de 2024) – decisões.
4. Relatório Técnico Jardineira   (outubro de 2024)    ) .

Notificação de Outras 5 irregularidades identificadas da Obra do 401.

Além do “problema da jardineira” detalhado anteriormente, existem  outras cinco irregularidades adicionais que solicitamos averiguar na sequência:, como se segue:

1. Alteração  de estrutura padrão do prisma não comunicada e não discutida no condomínio e assembleia tanto para a instalação da jardineira 401quanto do alargamento da janela.
2. Não aplicação da norma ABNT 16.280 para alargamento da janela (tal como no projeto da jardineira), 2) exposição ao risco de 800 kg sem projeto e sem teste de carga sobre a área de serviço da unidade 101, durante 8 meses.
3. Acabamento de obra de fachada  401 …  atentar para: 1)  marcas aparentes nos  vãos de ar condicionado que foram retirados ou tapados,  2) vitrô com despadronização da cor verde, abaixo da janela da sala, 3) agressão a estética, a fachada do condomínio da Av. H. Dumont.  4) corrosão do valor do condomínio e por conseguinte da unidade. 101. Ver fotos da fachada do condomínio.
4. Vazamento de Gás do ramal da unidade 401 (setembro de 2024) … 1) foi identificado falta de teste de estanqueidade, 2) negligência do síndico e condômino, 3) não aplicação da obrigatoriedade da norma ABNT 16.280  (relatórios de plano, desenvolvimento e finalização)  para obras que envolvem ramal de gás da estrutura do edifício, 4) bloqueio de gás de 4 unidades durante 4 dias, incluindo a unidade 101, durante todo um final de semana, 5) despesas decorrentes de testes suplementares com erros de teste e negligência na supervisão do síndico  rateados por todos, 6)  despesas desnecessárias para instalação e troca de ramal de gás ao custo de R$ 2600 para a unidade 101,  apontado como tendo  problemas que depois foi identificado que não existia nenhum problema – isso pode ser constatado a qualquer momento, basta testar o ramal de gás antigo da unidade 101. Ver notificação .
5. Dano moral e material … Informamos que: 1) a grande quantidade de erros e transgressões,  2) episódios citados, 3) a forma de conduzir os problemas por parte da procuradora da unidade 401, 4) a não transparência das obras, 5)  a surpresa da despadronização abusiva da área comum do prisma 01, 6) a percepção de bomba relógio sobre as nossas cabeças, 7) a recém notificação judicial da unidade 401 sem aviso prévio,  causam danos à moral a nós condôminos  – ver jurisprudência – que gostaríamos de seremreparados, à luz do código civil.

( … o objetivo aqui é: 1) avaliar e evidenciar a existência de irregularidades em relação aos principais artigos do código civil neste caso específico unidade 101 e uniddae 401 à luz do código civil e 2) regulamentar o condomínio -relação e responsabilidades para estancar e orientar condutas antisociais que ferem o código civil em trelação aos diretiotos e deveres de condômino, síndico, subsíndico, conselho fiscal, procuradores, fornecedores, zeladoria, administradora … todos, sem excessão co problemas … )

Solicitação de  Ação do Síndico Condomínio junto à Unidade 401.

1. Providenciar e custear  a pintura Toldo Retrátil Zetaflex da unidade  101 … 1) notoriamente “ afetada pelas obras e chuva de pedras” durante a instalação e desinstalação da  jardineira, favor verificar  … neste particular, informo que após a instalação  (antes da desinstalação) da jardineira, a equipe da obra esteve na nossa unidade educadamente (senhores Divino e Cristiano), fez reparos nas placas do zetaflex, que estavam visivelmente amassadas e identificaram a necessidade de pintura, que à época a unidade 101 “não autorizou” devido a não retirada ainda há época da jardineira, e agora já retirada, então autoriza e solicita a pintura e restauração … se necessário revisitar a unidade 101., caso necessário, consultar a equipe do engenheiro sr, João. (informar data de solução).
2. Regularizar janela do prisma 01 e estrutura de engenharia alterada na área comum do prisma …  1) obra não anunciada no condomínio, 2) certificar a legalidade da obra na prefeitura , 3) aprovar  em assembleia, 4) informar data de previsão solução.
3. Resolver problemas de acabamento de obra da Fachada da Unidade 401 … 1)  acabamento diferente e destoante nos vãos de ar condicionado, 2) mudanças cor de vitrô, 3) agressão à estética do edifício, 4) redução do valor patrimonial do condomínio e suas unidades. (ver imagens).  4) informar data de solução.
4. Regulamentar e Avaliar a Aplicação de Multa: … considerar a seguinte recorrência de ilícitos.1) obra  jardineira prisma 01, 2) obra janela prisma 01, 3) despadronização da fachada H. Dumonte, 4) não aplicação da norma ABNT 16280 (prisma e ramal de gás) no prisma instalação e retirada de jardineira prisma, sem autorização, 3) despadronização da fachada do prisma 01 em relação às demais janelas mesmo não visível, sem consulta e autorização, 3) Não cumprimento da Norma ABNT. 

Solicitação para a Ação do Síndico para REGULAMENTAÇÃO INTERNA DO CONDOMÍNIO. 

1. Reunião técnica 101 e síndico ou quem de direito para concluir ou avançar na solução dos problemas, regulamentações e possíveis sanções.
2. Regulamentar o uso e manutenção de áreas comuns e de uso exclusivo do condomínio.
3. Implantar Regimento interno URGENTE …1) ver minuta  proposta de regimento interno, 2) Ver principais artigos do Código Civil.

Observações.

1. Propósito … nosso objetivo é regulamentar e reparar acusações e danos.
2. Esclarecimento … não se trata de briga entre condôminos e sim de ilícitos ao código civil que aumenta o risco de acidentes, danos moralis e financeiro. Que está acontecendo. 
3. Solicitação e posicionamento … esta notificação compõe é uma de uma série de outras notificações da unidade 101 não respondidas na gestão 2024 e 2025, e agora em 2026. Foi apontada num conjunto  20 irregularidades listadas  no  itens gerais da assembleia de 15 de abril  … 40 dias atrás, que ainda não recebemos a nota de reunião e que solicitamos  posicionamento e plano.
4. Responsabilidade Civil … todas as questões, transgressões, ilícitos e providências citadas estão dentro dos  prazos de  “responsabilização civil” … isso inclui ações, validação de despesas, possíveis transgressões e multas, tais prazos variam de 3 a 5 anos.
5. Mediação … este documento é endereçado para a sua mediação: 1) consideram as atribuições e responsabilidades de síndico descritas no artigo 1348 do código civil, 2) detalhamos muitas das questões para facilitar, sua investigação, análise, interação e tomada de decisão e mediação, 3) adicionalmente, atende à  sua solicitação e recomendação à unidade 101, 4) as questões apresentadas aqui não configuram briga entre vizinhos … trata de questões de transgressões sérias ao código civil e que precisam ser estancadas e normatizadas em convenção e regulamentação do”condomínio que não existem”.
6. Reunião de assembleia extraordinária … sugerimos  reunião técnica  formal, curta, com agenda trabalhada pelo senhor previamente, URGENTE, quantas forem necessárias, segundo orienta o código civil. ver regulamentação assembleia.
7. Urgência … os assuntos inclusos nessa notificação e outras irregularidades.
8. Sugestões … temos várias sugestões para eliminar todos os problemas listados de “ forma rápida”.
9. Recuperação e evitação de despesas e desperdícios  …  todas as ações solicitadas e sugestões aqui colocadas não geram despesas condominiais, pelo contrário!, contribuem para a recuperação de despesas não justificadas e regularização da ordem condominial … visa facilitar a  análise, pesquisa, mediação e evitação de conflitos.
10. Provas documentais … avaliar se a pasta de documentos está de acordo com o os aconteoimentos,
11. Procurações … aplicar rigor formal, transparência de procurações para a representação de condôminos, com fotos e avaliação do respeito ao Código Civil (que exige reconhecimento de firma) e à Convenção do Condomínio.
12. Interação … iremos concentrar esta e outras  notificações diretamente com o senhor  para sua mediação transparente e isonômica e evitar conflitos desnecessários. 
13. Livro de Ocorrência … iremos registrar as notificações também em  livro de ocorrência endereçadas ao senhor em envelope fechado.
14. Sigilo … esta notificação está sendo endereçada apenas para o senhor síndico e solicitamos cuidado para a evitação de conflitos e subjetividades.

Atenciosamente e à disposição.

João Paulo Iunes e Marília Lins Pinto 

21 981124832 (fique e à vontade para fazer contato)

28 de maio de 2026. Unidade 101.