Notificação unidade 101 em Resposta à Notificação Extrajudicial da Unidade 401. ⋆ Colaborae

23 de maio de 2026.

Esta notificação dá prosseguimento à questão apontada na última assembleia de 15 de Abril de 2026 do condomínio em assuntos gerais – item 15. Ver notificação.

A notificação emitida pela unidade 401 apresenta acusações não verdadeiras e não justificadas, sobre uma série de questões, com destaque principal ao: “suposto uso indevido de ocupação de área comum e instalação de toldo retrátil- atribuído à unidade 101.

Todas as questões apresentadas na notificação do 401 além das questões acima citadas, não procedem, são genéricas, ferem vários artigos do código civil e condominial, são falaciosas, como descreveremos a seguir e podemos provar.

Todas as comunicações e notificações da unidade 101 estão registradas no grupo do whatsapp do condomínio e livro de ocorrência, podem ser avaliadas, da mesma forma, o mesmo pode ser feito para a unidade 401 … temos um registro completo.

Considerações.

A unidade 401 é representada por procurador … 1) é recém chegada ao condomínio, praticou uma série de transgressões na sua obra à luz do código civil que serão detalhadas a seguir, 2) encaminhou a notificação extrajudicial em 18 de setembro de 2026 sem nenhum aviso prévio com acusações de ilícitos não justificados e comprovados, sem pesquisar informações, de forma negligente e irresponsável, 3) acusa e ameaça a unidade 101 por ilícito de uso de área comum que na realidade a própria unidade 401 cometeu e ainda comete. Ver jurisprudência, denunciação caluniosa … ver artigos 186, 187, 927 e 953 do código civil.
Obra irregular e dano moral … 1) a unidade 401 instalou a jardineira com peso calculado de 800 kg molhada (com água de chuva), no prisma 01 do condomínio em junho de 2024, 2) sem aviso prévio, 3) sobre área de serviço do 101 e sem cálculo de risco … isso após mais de um ano de obras na unidade, 4) o ilícito foi imediatamente reclamado formalmente em 27 junho de 2024, após reunião com engenheiro na unidade 401, por solicitação da unidade 101, onde foram apresentados rascunhos planta de projeto, e adicionalmente, foi tentado reunião com a procuradora do 401, 5) entre a notificação e retirada da jardineira foram 8/9 meses, 6) o tempo transcorrido, os comportamentos da procuradora do 401 e síndico, 7) o alto potencial de risco ( risco não calculado no projeto), peso da jardineira de 800 kg molhada sobre a nossa área de serviço, gerou “alto estresse” para a nós condôminos da unidade 101, 8) esse estresse foi amplificado adicionalmente pela conduta de omissão de síndico e conselhos fiscal. (402, 102 e 201) mesmo com avisos e notificações, 9) continuou assim até março de 2025 (8/9 meses), 10) como pode ser constatado facilmente no histórico do condomínio.(whatsapp e livro de ocorrência).
Acusação pela Unidade 401 de uso de área comum sem justificativa … 1) em 18 de setembro de 2026 recebemos a notificação extrajudicial, com acusações irreais, não justificadas e falácias, 2) a unidade 101 informa que NÃO se trata de uso indevido da área comum. 3) sabe e reclama do uso indevido de áreas comuns, especialmente em prismas (áreas de ventilação e iluminação), garagem, corredores, portas janelas de fachadas exigem notificação imediata ao síndico, para aprovação ou reversão do espaço, bem como aplicação de multas, conforme previsto em lei. ver jurisprudência … artigos – 1335, (dano e regras de uso de área comum), 1331 (áreas exclusiva ou comum), 1336 (não alteração de forma, cor da fachada, das partes e esquadrias externas, protegendo o padrão visual e arquitetônico do condomínio, 1341 (obras necessárias, úteis, voluptuárias e regras de aprovação), 1342 (Obras em partes comuns em proveito de um só condômino) e 1351 (mudança de destinação da área comum – unanimidade).
História Condominial … a instalação do toldo retrátil mencionada na notificação extrajudicial, tem uma história de 40 anos … 1) veio substituir uma estrutura fixa que existia na unidade 101 (tal como existia e ainda existe na unidade 102, que foi remodelada), 2) a parede em frente ao prisma 01 não faz parte da planta inicial do condomínio, foi resultado da obra de construção do Country (apart hotel vizinho), as áreas de serviços das unidades 101 e 102 são originariamente abertas 3) pelo fato da obra fechar o prisma 01, alterou a fachada,
estrutura de circulação de ar do prisma 01, 3) foi custeada pelo Country Club, pela ciência da necessidade de recurso adicional de substituir telhado , manter segurança, e circulação de ar do prisma, 4) a obra foi aprovada pela sindicância há época e 5) cerca de 10 anos atrás foi instalada rede de nylon, como artefato adicional para proteção de ocorrências também aprovada em condomínio para proteção de quedas de objetos de andares superiores que acontecem eventualmente até hoje e neste particular, nos protegeu contra vários episódios de “chuva de pedras”, principalmente nos momentos de instalação e retirada da “jardineira do 401 (existem fotos sobre isso).

Caso Jardineira 401 … Uso Irregular de Área comum Prisma 01

Veja documentações principais emitidas entre junho e outubro de 2026.

Notificação para Retirada de jardineira (27 de junho de 2024) … para síndico, conselho e 401 com solicitação de urgência retirada de jardineira de 800 kg molhada, sem nenhum aviso prévio, sobre a área de serviço da unidade 101, de alta circulação de adultos e 5 crianças.
Notas de Reunião 101 e 401 … abordagem e acerto para a condução da solução do problema.
Notas de Reunião unidade 101, arquiteto e síndico … (outubro de 2024) decisões: trata de 1) convocação de assembleia, 2) aprovação de obra, 3) aplicação da ABNT 16.280
Relatório Técnico Jardineira (outubro de 2024) … foi encaminhado à unidade 10 e foi rejeitada pelos seguintes motivos: 1) sem visita de perito, 2) sem projeto, 3) sem teste de carga, 4) sem validação da prefeitura, 5) documento retórico com intuito de persuadir, 6) incoerência de argumentos na equipe – procuradora, engenheiro e síndico.

Outras irregularidades da Obra do 401.

Além do “problema da jardineira”, acusações não justificadas,existem outras irregularidades até hoje e peço averiguar:

Alteração de estrutura padrão do prisma, não comunicada e não discutida no condomínio e resgistro em assembleia. 3) Não apresentou procedimento preconizado segundo norma ABNT 16280 .
Acabamento de obra de fachada 401 … atentar para: 1) marcas aparentes nos vãos de ar condicionado que foram retirados ou tapados, 2) vitrô com despadronização da cor verde, abaixo da janela da sala, 3) agressão a estética, a fachada do condomínio da Av. H. Dumont. 4) corrosão do valor do condomínio e por conseguinte da unidade. 101. Ver fotos da fachada do condomínio.
Vazamento de Gás do ramal da unidade 401 (setembro de 2024) … 1) foi identificado falta de teste de estanqueidade, 2) negligência do síndico e condômino, 3) não aplicação da obrigatoriedade da norma ABNT 16.280 (relatórios de plano, desenvolvimento e finalização) para obras que envolvem ramal de gás da estrutura do edifício, 4) bloqueio de gás de 4 unidades durante 4 dias, incluindo a unidade 101, durante todo um final de semana, 5) despesas decorrentes de testes suplementares com erros de teste e negligência na supervisão do síndico rateados por todos, 6) despesas desnecessárias para instalação e troca de ramal de gás ao custo de R$ 2600 para a unidade 101, apontado como tendo problemas que depois foi identificado que não existia nenhum problema – isso pode ser constatado a qualquer momento, basta testar o ramal de gás antigo da unidade 101.
Dano moral e material … Informamos que: 1) a grande quantidade de erros e transgressões, episódios citados, a forma de conduzir os problemas por parte da procuradora da unidade, a não transparência das obras, a despadronização abusiva da área comum do prisma e a recém notificação judicial da unidade 401 sem aviso prévio causam danos à moral a nós condôminos – ver jurisprudência – que gostaríamos de serem reparados, à luz do código civil.

Solicitação de avaliação, mediação, ação e registro em assembleia para regularizar transgressões a convenção do condomínio

Aviso à Unidade 401 e Posicionamento sobre … 1) providenciar e custear a pintura no Zetaflex da unidade 101 … notoriamente “ afetada pelas obras e chuva de pedras” durante a instalação e desinstalação da jardineira … neste particular, informo que após a instalação (antes da desinstalação) da jardineira, a equipe da obra esteve na nossa unidade educadamente, fez reparos nas placas do zetaflex, que estavam visivelmente amassadas e identificou a necessidade de pintura, que à época a unidade 101 não autorizou devido a não retirada da jardineira, e agora jardineira retirada, autoriza e solicita a pintura e restauração. 2) estamos á disposição, 3) se necessário revisitar a unidade 101, avaliar mais de perto à questão, assim o seja,

Aviso à Unidade 401 e posicionamento sobre … 1) regularizar janela do prisma 01 e estrutura de engenharia alterada na área comum do prisma, 2) avaliar ou posicionar a legalidade da obra na prefeitura e 3) registrar e aprovar em convenção, 3) data de resolução.
Aviso à Unidade 401 e posicionamento sobre …1) resolver problemas de acabamento de obra da sua fachada, vãos de ar condicionado e mudanças em vitrôs, que afetam notoriamente a estética e reduzem a avaliação de valor patrimonial do condomínio. (ver imagens). . 2) informar data de solução.
Registro em Assembleia Extraordinária … regulamentar questões de interesse coletivo envolvidos neste caso e regulamentados no código civil e que devem ser regulamentados e inclusos na convenção e regimento interno, 2) avisar ao condomínio sobra a necessidade de cessar prática de transgressões e ilícitos ao código civil… ) 186 (definição de ato ilícito), 2) 927 (reparo de dano), 3) 944 (indenização pela extensão do dano), 4) 953 (injúria, difamação ou calúnia ), 5) 1331 (distinção de áreas de propriedade exclusiva e de uso comum), 6) 1335 (direitos fundamentais de uso das áreas do condomínio, participar e votar), 7) 1336 (deveres dos condôminos), 1337 (sanções aplicáveis) … cuja dosimetria pode variar de 1 a dez cotas condominiais de acordo com a extensão do dano. … 1) regulamentação do uso e obras no prisma, 2) conservação de fachada, 3) uso da norma ABNT 16280, 4) Transparência condominial, e demais artigos listados no item 5 abaixo.
Averificar a aplicação de multas no “âmbito civil” … averiguar a aplicação de sanções e multas … para o conjunto de transgressões citadas no considerandos e solicitações.

Observações.

Pedimos para observar a Lista de Problemas … esta notificação é uma das irregularidades listadas no itens gerais da assembleia de 15 de abril (30 dias atrás, que ainda não recebemos a nota de reunião), que solicitei posicionamento e plano.
Interação … iremos concentrar esta e outras notificações diretamente com o Sr. tal como combinado para sua mediação transparente e isonômica e evitar conflitos desnecessários.
Livro de Ocorrência … iremos registrar as notificações também em livro de ocorrência, endereçadas ao senhor para sua análise prévia.
Mediação … detalhamos todas as questões para facilitar sua investigação, análise, interação e tomada de decisão, para facilitar a mediação e atender a sua solicitação que assim seja.
Reunião extraordinária … sugerimos reunião técnica formal, curta, com agenda trabalhada, URGENTE, quantas forem necessárias, demandas para casos dessa natureza, segundo orienta o código civil.
Sugestões … temos várias sugestões para eliminar todos os problemas listados de “ forma rápida”, e gostaríamos de apresentá-las em detalhes para e sua análise, contribuir positivamente e legalmente.
Responsabilidade Civil … estamos dentro dos prazos de responsabilização civil para tudo que está sendo levantado aqui – ações, validação de despesas, possíveis transgressões e multas, tais prazos variam de 3 a 5 anos.
Recuperação e evitação de despesas e desperdícios … todas as ações solicitadas e sugestões aqui colocadas não geram despesas condominiais, pelo contrário!, contribuem para a recuperação de despesas não justificadas e regularização da ordem condominial visa facilitar a análise, pesquisa, mediação e evitação de conflitos.